Publicado en Eroski Consumer
PABLO PICO RADA / 13 de noviembre de 2012
PABLO PICO RADA / 13 de noviembre de 2012
El inexorable aumento de ejecuciones
hipotecarias pone de relieve el drama que padecen cientos de miles de
familias. Ante la imposibilidad de hacer frente a la hipoteca, no
solo se ven abocadas a la pérdida de su vivienda, sino que, además, la deuda
contraída con su entidad se mantiene. Cada día se ejecutan en España más de
500 desahucios, según datos de la Asociación de Jueces para la Democracia y la
organización Plataforma
de Afectados por la Hipoteca (PAH). Desde el inicio de la crisis, en 2007,
se han producido cerca de 400.000 casos, como refleja la Asociación Hipotecaria
Española (AHE). La situación es tan alarmante que ayer mismo la Asociación
Española de Banca (AEB) anunciaba el compromiso de sus asociados de paralizar
los desahucios durante los dos próximos años "en los casos en que
concurran circunstancias de extrema necesidad". Y es que la legislación
actual, objeto de crítica por parte del poder judicial y la sociedad que
reclaman al Gobierno cambios en la normativa, presenta un importante
desequilibrio en favor de la protección de las entidades frente a sus clientes. El
presente artículo trata de arrojar ciertas claves para evitar un desahucio.
1. Revisar si hay algún seguro
El primer paso para evitar un desahucio ha de ser el
de estudiar a fondo la situación económica particular, así como revisar
las condiciones contratadas con la hipoteca. Desde la web de la Plataforma
de Afectados por la Hipoteca (PAH), se ofrecen una serie de consejos para
afrontar un desahucio.
Señalan, en primer término, verificar si el pago de
la hipoteca está garantizado mediante una póliza de seguro que actúe en caso de
una subida de tipos de interés, en situación de desempleo o
de incapacidad de la persona obligada al pago.
2. Exponer la situación a la entidad
Cuando resulta inviable continuar abonando la
hipoteca, los expertos aconsejan ponerse en contacto lo antes posible con la
entidad en la que se ha contratado. Conviene anticiparse al momento en el
que se incurrirá en un impago, exponer la nueva situación y, en la medida de lo
posible, las posibilidades de abono a corto, medio y largo plazo.
Hay que tratar de buscar y abrir todas las vías de
negociación posibles, pues a los bancos también
les interesa alcanzar una solución pactada con la que mantener, cuanto puedan,
el cobro de la hipoteca.
3. Opciones ofrecidas desde los bancos
Las entidades intentan alcanzar acuerdos que les
aseguren los pagos, aunque estos dependen de cada banco y de la situación
particular del hipotecado. Las opciones que ofrecen las entidades son muy
reducidas y muy pocos deudores pueden optar a ellas.
- Refinanciar
la deuda: es una posibilidad que
dependerá en gran medida de la capacidad económica con que aún cuente el
hipotecado. Consiste en cancelar la deuda contraída para contratar una nueva
hipoteca con un tipo de interés menor, o mediante un plan de pagos que se
ajuste mejor a la nueva situación, de modo que pueda ayudar a sufragar
la cantidad adeudada.
Las formas de reestructurar el préstamo hipotecario
de una familia están reguladas por el reciente y controvertido Código
de Buenas Prácticas Bancarias, aprobado por el Gobierno el pasado marzo y
del que el Consejo General del Poder Judicial ha pedido en fechas recientes un
cambio en la normativa. La adhesión al mismo por parte de las entidades es
voluntaria, pero de obligado cumplimiento una vez firmado, y señala el periodo
de carencia en la amortización del capital en hasta cuatro años.
Además, la ampliación del plazo del préstamo hasta 40 años y la reducción del
tipo de interés aplicable a euríbor + 0,25 puntos. Implica el pago de
comisiones, pues este procedimiento exige la cancelación de las deudas
pendientes, por lo que conviene hacer números.
Ahora bien, tal y como recuerda la PAH, si el banco
acepta esa vía, deben analizarse las condiciones de refinanciación de la deuda,
de modo que se evite un simple aplazamiento del pago a un interés mayor. Así, recomiendan
que el hipotecado acepte solo cuando espere un aumento de sus ingresos.
- Dación en pago: en caso de que el deudor no pueda hacer frente a sus obligaciones de pago y no quepa la opción de una refinanciación, se prevé una quita de parte de la deuda para quienes estén en procedimiento de ejecución, siempre que no se haya anunciado la subasta. Esto es, una liquidación de las deudas pendientes. Si se produce otro impago, la dación puede solicitarse. Así la entidad se queda con la vivienda y se cancela la deuda.
- Dación
con opción de alquiler: solo es
posible para familias con todos los miembros en paro y con las entidades
adheridas de manera voluntaria al Código de Buenas Prácticas Bancarias.
Tras la dación en pago, una vez que la entidad obtiene la propiedad del
piso, el deudor puede permanecer en él como arrendatario un mínimo
de dos años. El importe del alquiler no se determina por los precios
de mercado, sino sobre la base de la deuda pendiente, y la renta anual
será equivalente al 3% del coste de la misma, en torno a 500 euros
mensuales de media. Si bien, el impago de esta renta incluye
intereses de mora del 20% por cada cuota impagada.
La dación
en pago es el caballo de batalla de este drama. A día de hoy, solo las
familias con todos sus miembros en paro y que hayan agotado sus prestaciones,
en riesgo de exclusión social, pueden acogerse a ella. Además, no será
aplicable cuando el procedimiento de ejecución haya concluido o si la vivienda
está gravada con cargas posteriores. Estas son las condiciones exigidas:
- Hipotecas
correspondientes a primera y única vivienda, cuya cuota
hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos netos percibidos por el
conjunto de la unidad familiar, en familias que carezcan de rentas
derivadas del trabajo o actividades económicas.
- Deberán carecer
de otros bienes y haber agotado sus prestaciones. El valor de la
vivienda afectada no debe superar los 200.000 euros en municipios de más
de un millón de habitantes y 120.000 euros para localidades de hasta
100.000 vecinos.
4. Acudir a redes de apoyo y asesoramiento
Estas redes sirven de apoyo y prestan
información y asesoramiento para los deudores hipotecarios que lo precisen.
Destaca el origen de una iniciativa popular, la Plataforma de Afectados por la
Hipoteca (PAH).
Desde el ámbito institucional, en Castilla y León se
ha diseñado una red de apoyo y asesoramiento a los afectados que negocie en su
nombre con las entidades, con atención jurídica y social.
5. Declararse en suspensión de pagos
Cabe la posibilidad de declararse
en quiebra familiar, solicitando la declaración de concurso de acreedores
de particulares en los dos meses siguientes al conocimiento de su estado de
insolvencia.
Con la Ley Concursal, el deudor abre un proceso
judicial que consigue paralizar las demandas por falta de pago, los intereses
de la deuda y las ejecuciones en curso, para corregir el desequilibrio
financiero mediante nuevos pactos con las entidades bancarias acreedoras. Así, se
pueden saldar las deudas con condiciones más ventajosas y plazos más amplios.
Es un proceso caro, pues requiere abogado y procurador, y no asegura obtener el
calendario de pagos que se precisa.
6. Otros consejos de la PAH
- Si
la vivienda está adscrita a una actividad profesional: cuando
el piso hipotecado esté ligado a una actividad profesional o empresarial,
no podrá iniciarse su ejecución si el afectado es declarado en concurso.
- Solicitar
una prórroga tras la subasta: si la
vivienda ha sido subastada, la persona afectada puede solicitar una
prórroga del plazo concedido para el desalojo en atención a sus
circunstancias personales.
- Acogerse
a la moratoria anunciada por el Gobierno: su
objetivo es el aplazamiento temporal y parcial en la obligación del pago
del 50% del importe de las cuotas por un periodo de dos años, con un
máximo de 500 euros mensuales.
La PAH recuerda que solo es aplicable a personas
afectadas titulares de una hipoteca constituida para la adquisición de su
vivienda habitual, que haya sido suscrita antes del 1 de septiembre de 2008 por
un importe igual o inferior a 170.000 euros y que no se encuentren en situación
de mora. Si se cumplen estos requisitos, se puede solicitar a la entidad
bancaria la aplicación de la moratoria, que no es obligatoria para la entidad.
7. Alquilar o vender la vivienda
Como última y más drástica solución, y a la espera
de posibles modificaciones en la ley, siempre que no se persiga mantener la
vivienda habitual a toda costa y ya no pueda hacerse frente al pago de la cuota
hipotecaria, puede venderse la vivienda a un tercero. Con esos ingresos, se
sufragaría el préstamo hipotecario pendiente.
O bien, se podría conseguir los ingresos extra
necesarios para pagar la cuota hipotecaria mediante el alquiler
de parte de la vivienda.
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